地下室は、建築基準法では地階（ちかい）といいます。床が地盤面より下にあり、床から地盤面までの高さが、その階の天井高の3分の1以上ある階が、地階です（建築基準法施行令 第1条第2号）。
住宅の地階には、容積率で、延べ面積の3分の1まで算入されないという緩和があります（建築基準法 第52条第3項）。ただし、地階を居室（寝室や書斎など）にするときは、防湿・換気・防水などの決まりがあり、浸水への備えも大切です。
地階とは：高さの3分の1が基準
地階は、次の2つの条件を満たす階です（施行令 第1条第2号）。
- 床が、地盤面より下にある
- 床面から地盤面までの高さが、その階の天井高の3分の1以上ある
たとえば、天井高が2.4mの階なら、床面から地盤面までが0.8m以上あれば、地階です。半分だけ地面に埋まっている「半地下」も、この条件を満たせば地階です。
地盤面の決め方
ここでいう地盤面は、建物が周囲の地面と接する位置の平均の高さにある水平面です。接する位置の高低差が3mを超えるときは、高低差3m以内ごとの平均で考えます（建築基準法 第52条第4項）。
そのため、傾斜地では、地盤面の取り方で、同じ階でも地階になったり、ならなかったりします。傾斜地の考え方は、傾斜地・ひな壇の記事で説明しています。
地下室を設ける利点：面積の緩和
地階には、面積の数え方で、次の緩和があります。
| 制限 | 地階の扱い | 根拠 |
|---|---|---|
| 容積率 | 天井が地盤面から1m以下にある地階の、住宅の部分は、住宅部分の床面積の合計の3分の1まで、延べ面積に算入しない | 建築基準法 第52条第3項 |
| 建ぺい率 | 地階で、地盤面上1m以下にある部分は、建築面積に算入しない | 施行令 第2条第1項第2号 |
たとえば、地上階が90㎡、地階が60㎡の住宅なら、住宅部分の床面積の合計は150㎡です。その3分の1の50㎡までは、延べ面積に算入しません。地階60㎡のうち、50㎡は算入されず、残りの10㎡が算入される計算になります。
この緩和は、天井が地盤面から1m以下にあることが条件です。深く埋まっていても、地上に天井が出ていると、緩和が使えません。面積の数え方の全体は、延べ床面積・建ぺい率・容積率の記事で説明しています。
地階を居室にする条件
地階を、寝室や書斎などの居室にするときは、湿気を防ぐ決まりがあります。
建築基準法の第29条は、住宅の居室を地階に設けるときは、壁と床の防湿の措置などの、衛生上必要な技術的基準に適合することを求めています（建築基準法 第29条）。具体的な基準は、施行令の第22条の2に、次のように定められています（施行令 第22条の2）。
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 居室の環境（次のいずれか） | ① からぼり（ドライエリア）などの空地に面する開口部を設ける ② 換気設備を設ける ③ 居室内の湿度を調節する設備を設ける |
| 外壁・床の防水（次のいずれか） | ① 土に接する部分に、水の浸透を防ぐ防水層を設ける ② 土に接する部分を耐水材料でつくり、居室に面する部分とのあいだに空隙を設け、水を排出する設備を設ける ③ 水が浸透しないものとして、国土交通大臣の認定を受けた構造にする |
採光と換気
住宅の居室には、通常、採光のための窓が必要です。ただし、地階にある居室は、採光の規定の適用が除外されます（建築基準法 第28条第1項ただし書）。換気は、居室の床面積の20分の1以上の窓、または、基準に合う換気設備が必要です（同条第2項）。
居室にしない場合（収納や機械室、車庫など）は、これらの居室の基準は、かかりません。
ドライエリアの役割
ドライエリア（からぼり）は、地階の外側を、地面より掘り下げた空間です。地階の窓の外に設けると、次の役割があります。
- 地階に、光と風を入れる
- 地階の居室の、環境の条件（開口部が空地に面すること）を満たす
その一方で、雨水がたまりやすく、排水の計画が大切です。
浸水への備え
地階は、大雨で水が入ると、被害が大きくなります。自治体の資料では、次のような対策が挙げられています。
- 出入口や開口部を、道路面より高くする（東京都新宿区、大田区の資料）
- 止水板（防水板）を設ける
- 排水に、ポンプを設ける（深い排水ますから下水に直接つなぐと、増水時に下水が逆流するおそれがあるため）
出典は、新宿区の浸水対策の資料と、大田区の地階の資料です。自治体によって、必要な対策や届出が異なるため、建てる場所の市役所の窓口で確かめてください。
費用と期間
地下室は、地上の階より、掘削・山留め・防水・排水などの工事が加わります。費用と期間は、敷地の広さ、地盤、水位、深さ、仕様で大きく変わります。目安を出すには、敷地の図面と、地盤の調査結果が必要です。
ご相談の前に
地下室の計画は、土地の条件で、できることが変わります。ご相談の際は、次の内容を教えてください。
- 土地の場所と、広さ、用途地域（分かれば）
- 土地の高低差（傾斜地かどうか）
- 地下室で何をしたいか（寝室、書斎、音楽室、収納、車庫など）
- 地盤の調査結果（ある場合）
- 周辺の浸水の履歴（分かれば）
まとめ
地下室（地階）は、床が地盤面より下にあり、床から地盤面までの高さが天井高の3分の1以上ある階です。住宅の地階は、容積率で、住宅部分の床面積の合計の3分の1まで、延べ面積に算入されません。居室にするときは、ドライエリアなどの開口部・換気設備・調湿設備のいずれかと、外壁・床の防水が必要です。浸水に備えて、出入口のかさ上げ、止水板、排水ポンプを検討し、自治体の窓口で確かめましょう。
この記事の監修
吉野優輔（一級建築士／株式会社YYA 代表取締役）
2007年近畿大学理工学部建築学科卒業。2009年～2021年株式会社日建設計。2021年に独立（2022年に株式会社YYAに改組）。2024年から近畿大学建築学部の非常勤講師。詳しくは会社概要をご覧ください。
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