農地転用とは、農地を、宅地や駐車場など、農地以外のものにすることです。農地に家を建てるときは、建築確認の前に、農地法の許可（または届出）が必要になります。
自分が持っている農地に家を建てるなら農地法第4条、農地を買う・借りて家を建てるなら農地法第5条の許可です（農地法 第4条、第5条）。ただし、市街化区域にある農地は、許可ではなく、あらかじめ農業委員会に届け出ることで転用できます。
農地転用が必要になるのは、どんなとき
農地法でいう「農地」は、耕作の目的に供される土地です（農地法 第2条第1項）。畑や田んぼに家、駐車場、資材置き場などをつくるときは、農地以外のものにすることになるため、転用の手続きが必要です。
土地探しで、地目が「田」「畑」の土地を見つけたときは、そのまま家を建てることはできません。許可が下りるかどうかで、建てられるかどうかが決まります。
第4条と第5条の違い
| 第4条 | 第5条 | |
|---|---|---|
| どんなとき | 自分の農地を、自分で転用する | 転用するために、農地を買う・借りる（権利を設定・移転する） |
| 許可を受ける人 | 農地の所有者 | 売主（貸主）と買主（借主）の双方（当事者） |
| 市街化区域の場合 | 農業委員会への届出 | 農業委員会への届出 |
| 根拠 | 農地法 第4条第1項 | 農地法 第5条第1項 |
土地を買って家を建てる場合は、多くが第5条です。第5条は、売買や賃貸の契約と、転用の許可がセットになります。許可が下りなければ、契約が成り立たないため、契約書に「許可が下りることを条件とする」などの条件をつけるのが一般的です。
許可権者と申請先
第4条・第5条とも、許可を出すのは都道府県知事（指定市町村では、市町村長）です。申請書は、農業委員会を経由して提出します（農地法 第4条第2項）。
そのため、実際の窓口は、土地がある市町村の農業委員会です。最初の相談も、ここにします。
市街化区域は、届出で済む
市街化区域にある農地は、許可ではなく、農業委員会への届出で転用できます（農地法 第4条第1項第7号、第5条第1項第6号）。
届出は、農業委員会が受理した（または受理しなかった）ことを、書面で通知します（農地法施行令 第3条、第10条）。
届出で済むのは、市街化区域の農地だけです。市街化調整区域や、都市計画区域外の農地は、許可が必要です。
農地の区分と、許可の考え方
許可は、農地の場所や状態によって、出しやすさが変わります。農林水産省の資料では、農地を次のように区分しています（出典：農林水産省の資料、農地法 第4条第6項）。
| 区分 | どんな農地か | 転用の考え方 |
|---|---|---|
| 農用地区域内の農地 | 市町村が、農業を進める地域として定めた「農用地区域」にある農地 | 原則として許可されない |
| 第1種農地 | おおむね10ヘクタール以上の一団の農地など、良好な営農条件の農地（施行令 第12条） | 原則として許可されない（例外あり） |
| 第2種農地 | 市街地になっていくことが見込まれる区域の農地 | 周辺の別の土地で目的を達せられるときは、許可されない |
| 第3種農地 | 市街地の区域内、または市街地化の傾向が著しい区域の農地 | 原則として許可される |
住宅を建てる土地として現実的なのは、第3種農地と、第2種農地です。農用地区域内の農地や、第1種農地は、住宅のための転用が、原則として認められません。
自分の土地や、買おうとしている土地がどの区分かは、農業委員会で確認できます。
区分に関わらず審査される点
農地の区分に関わらず、次の場合は許可されません（農地法 第5条第2項、第4条第6項も同様）。
- 申請者に、転用を行う資力や信用がないなど、申請した用途に供することが確実と認められないとき
- 土砂の流出や崩壊などの災害のおそれや、農業用の水路への支障など、周辺の農地の営農条件に支障が出るおそれがあるとき
家を建てる計画であれば、建築の資金計画と、造成・排水の計画を、申請の時点で用意しておくことになります。
手続きの流れ
家を建てるまでの、大まかな流れは次のとおりです。
- 農業委員会に事前相談：農地の区分、許可の見込みを確認する
- （売買・賃貸の場合）条件つきの契約：許可を条件に、契約する
- 申請（市街化区域は届出）：農業委員会を経由して、都道府県知事等へ
- 許可（届出の受理）
- 建築確認の申請
- 着工
許可の前に、造成や着工をしてはいけません。許可を受ける前に工事に入ることは、無許可の転用になります。
許可が出るまでの期間は、市町村や案件によって異なります。スケジュールは、農業委員会に確認してください。土地の購入から着工までの工程に、余裕をもたせるのが安全です。
市街化調整区域では、都市計画法の許可も
市街化調整区域は、市街化を抑える区域のため、農地転用の許可とは別に、都市計画法による建築の制限があります。開発許可を受けた区域以外では、原則として、都道府県知事の許可なしに、建築物を新築できません（都市計画法 第43条）。
市街化調整区域の農地は、農地転用の許可と、都市計画法の許可の両方の見通しを、土地を買う前に確認することが大切です。
無許可で転用すると
許可が必要なのに、許可を受けずに転用すると、次の罰則や処分があります。
原状回復などの命令は、違反した本人だけでなく、その違反について工事を請け負った者や、下請人にも出されることがあります（同条第1項第3号）。
建築会社や設計者にとっても、転用の許可が下りてから着工することは、守るべき大切な手順です。
土地を探すときの確認項目
農地や、元農地の土地を検討するときは、購入の前に次を確認します。
- 登記簿の地目（田・畑など）と、実際の使われ方
- 市街化区域か、市街化調整区域か（都市計画課）
- 農地の区分（農業委員会）
- 農用地区域内かどうか（農業委員会）
- 許可を条件にした契約にできるか
- 造成や排水に、どれくらいの工事が必要か
ご相談の前に
農地に家を建てる計画は、土地の条件で、できることが大きく変わります。ご相談の際は、次の内容を教えてください。
- 土地の場所（住所、または地番）
- 登記簿の地目と、今の使われ方
- 市街化区域か、市街化調整区域か（分かれば）
- 土地を所有しているか、これから買う（借りる）か
- 建てたい家の大きさや用途
まとめ
農地転用とは、農地を宅地など農地以外にすることです。自分の農地を転用するときは農地法第4条、転用のために農地を買う・借りるときは第5条の許可が必要で、市街化区域の農地は、農業委員会への届出で済みます。農用地区域内の農地や第1種農地は、住宅のための転用が原則として認められず、第3種農地は原則として許可されます。許可を受けずに転用すると、3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金、工事の停止や原状回復の命令の対象になります。まず土地がある市町村の農業委員会に相談し、許可の見通しを立ててから、土地の契約を進めましょう。
この記事の監修
吉野優輔（一級建築士／株式会社YYA 代表取締役）
2007年近畿大学理工学部建築学科卒業。2009年～2021年株式会社日建設計。2021年に独立（2022年に株式会社YYAに改組）。2024年から近畿大学建築学部の非常勤講師。詳しくは会社概要をご覧ください。
関連記事
下記のバナーからYYAの公式LINEを友だち追加していただくと、土地探しや農地に家を建てるご相談をLINEでお気軽にお寄せいただけます。
