実家が空き家になったとき、リノベーションを考える前に決めておきたいことがあります。順番は次のとおりです。
- 相続登記：名義を整理する（2024年4月から義務になっています）
- 使い道：誰が、どう使うか。住む・貸す・売るの分かれ道
- 建物：屋根・外壁・構造など、費用のかかる部分から整理する
- 法規：建て替えやリノベーションで制限がかからないか
リノベーションして自分や家族が住むのか、売るのかで、使える税の特例が変わります。この順番を飛ばして設計や見積りに進むと、途中で前提が変わってやり直しになりがちです。
この記事では、設計事務所の立場から、相続した実家（空き家）をリノベーションして使うかどうかを判断する手順を整理します。建て替えとの比較や、築年数ごとの傷みの調べ方は、それぞれの記事に任せています。
まず確認：相続登記は済んでいますか
相続した不動産の名義変更（相続登記）は、2024年4月1日から義務になりました。法務省によると、期限と過料は次のとおりです（法務省 相続登記の申請義務化に関するQ＆A）。
- 相続で取得したことを知った日から3年以内に登記する。遺産分割が成立した場合は、分割の日から3年以内に、その内容で登記する
- 正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になる
- 制度が始まる前（2024年4月1日より前）の相続でも、まだ登記していなければ対象。期限は2027年3月31日まで
遺産分割がまとまらないときは、「相続人申告登記」という簡易な方法があります。3年以内に、自分が相続人であることを法務局に申し出るもので、単独で申し出ることができます。ただし、この申出は権利関係を公示するものではなく、遺産分割が成立したあとの登記は別に必要です。売却や、金融機関のローン（抵当権の設定）には、相続登記が必要になります。
リノベーションの工事を契約する前に、少なくとも誰の名義か、誰が相続するのかは、はっきりさせておく必要があります。登記の手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。設計者に相談する前でも後でも構いませんが、設計者の立場からは、工事の契約の前には済ませておくのが望ましいと考えます。
売る・貸す・住む：分かれ道は何で決まるか
実家の使い道は、大きく3つです。
| 使い道 | 向きやすい場合 | 気をつけること |
|---|---|---|
| 住む（自分や家族） | 通える範囲にある、住み継ぎたい思いがある、建物を生かせる | 建物の状態によっては、改修の費用が大きくなる |
| 貸す | 立地に需要がある。自分では使わない | 貸せる状態にするための改修が必要。管理の手間が続く |
| 売る | 遠方で使う予定がない、改修の費用をかけたくない | 売る場合にだけ使える税の特例がある（下記） |
ここで知っておきたいのが、「空き家の3,000万円特別控除」は、売却したときの特例だということです。国税庁によると、主な条件は次のとおりです（国税庁 No.3306）。
- 相続した家が、昭和56年5月31日以前に建てられたもの
- 相続の直前に、亡くなった方以外に住んでいる人がいなかった
- 売却代金が1億円以下
- 相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
- 控除額は最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）。2027年12月31日までの譲渡が対象
家を売る場合は、相続のときから売るときまで、事業・貸付・居住に使っていないことが必要です。つまり、リノベーションして自分や家族が住んだり、貸したりすると、この特例は使えなくなります。一方で、売る前に耐震基準を満たす工事をしたり、家を取り壊してから土地を売ったりする場合は、対象になる場合があります。
使えるかどうかは、築年・相続人の数・売る時期で変わります。「リノベーションして住む」と「売る」を比べるときは、この特例を使えるかを、先に税理士や所轄の税務署で確認してください。
空き家のまま放置するとどうなるか
住んでいなくても、固定資産税などの維持費はかかり続けます。さらに、2023年12月に改正された空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）で、「管理不全空家」「特定空家」と判断されて市区町村から勧告を受けると、その敷地は、固定資産税の住宅用地の特例の対象から外れます（神戸市 空き家法の改正）。
税額への影響は、土地の条件によって違います。神戸市は、特例が外れた場合に、土地の固定資産税が一般的に3.5倍程度になる可能性があるとして、計算例を示しています（神戸市 空き家の敷地にかかる固定資産税）。ただし、これは例であり、実際の金額は土地の評価や条件で変わります。
ここで大切なのは、空き家であること自体が、すぐに税の特例を外す理由になるわけではないことです。神戸市の案内でも、適切に管理されている空き家は、空き家というだけでは対象にならないとされています。建物が倒れるおそれがある、衛生上の問題がある、景観や周辺の環境を損なっている、といった管理の状態が問題になります。
遠方にあって通えない実家は、換気・草取り・雨漏りの確認ができず、気づかないうちに傷みが進みやすくなります。リノベーションするかどうかを決める前に、まず今の状態を、設計者や専門家に見てもらうことをおすすめします。
空き家だった家で、最初に確かめること
YYAでは、空き家の相談を受けたとき、屋根・外壁・構造といった、建物の費用がかかる部分を先に整理することから始めます。屋根・外壁・構造は、直す範囲によって費用が大きく変わる部分です。ここを先に整理しておくと、予算内で実現するために、何が大事かを決めやすくなります。
| 先に整理する部分 | 見ること |
|---|---|
| 屋根 | 雨漏りの跡、傷み。葺き替えか、部分補修か |
| 外壁 | ひび割れ、浮き、剥がれ。外観を残すか、直すか |
| 構造 | 柱・梁・基礎の状態。どこまで補強するか |
| その他（設備、内装） | 予算に応じて、優先順位をつけて決める |
長く空き家だった家では、一般に、雨漏りやシロアリの被害がないかを確認します。こうした傷みがあるかどうかで、必要な工事の範囲が大きく変わるからです。築年数ごとの耐震性・構造の調べ方は、築40年・築50年のリノベーションの記事で詳しく説明しています。
荷物が多く残っている場合は、不用品の整理を先に進めておくと、現地の調査や打ち合わせが進めやすくなります。西神中央の家では、かなりの荷物が残っていたため、不用品の整理は施主にしていただきました。
家族で合意しておくこと
実家を誰が使うのか、費用を誰が出すのかは、工事の前に整理しておく必要があります。相続人が複数いる場合は、特にそうです。
- 誰が住む、または使うのか
- 工事の費用を誰が出すのか（親名義の家に費用を出す場合の贈与の注意は、西神中央の家の記事にまとめています）
- 名義を誰にするのか
相続や名義の整理が、リノベーションの進め方に影響しないこともあります。西神中央の家では、そうした影響はありませんでした。それでも、事前に話し合っておくと安心です。
法規の確認：建て替え・リノベーションの制限
実家の土地や建物によっては、制限がかかることがあります。
- 建て替えると今より小さくなる、または建て替えられない土地かどうか。これは、リノベーションを選ぶかどうかにも関わります（リノベーションと建て替えの記事）
- 再建築ができない土地や、建築時の基準に合っていない建物でないか（再建築不可・既存不適格の記事）
- 2025年4月から、木造2階建てなどの大がかりなリフォームでは、確認申請が必要になる場合があります（上記の建て替えの記事で詳しく説明しています）
実例：長く空き家だった実家を、建て替えずにリノベーション
西神中央の家は、神戸市西区にある、1993年に建てられた木造枠組壁工法（ツーバイフォー）の住宅のリノベーションです（2023年竣工）。施主の実家で、長く空き家になっていました。
ご依頼は、「小部屋の多い間取りを大きなワンルームにしたい」「外まわりより内部を改修してほしい」というものでした。施主は、建て替えは費用がかかると考えておられ、建て替えとの比較はせず、最初からリノベーションでのご相談でした。
工事では、構造を計算したうえで、新しい柱と梁を加えました。これは耐震補強としての役割もあります。亡くなったお父様が選んだ薄いグリーンの外壁を残し、その色につながる緑がかった石（十和田石）を内装に使っています。外まわりより内部の改修を中心にするという進め方で、実家の記憶を生かしました。
雨漏りやシロアリはありませんでした。また、相続や名義の整理が、リノベーションの進め方に影響することもありませんでした。詳しくは、築30年のツーバイフォーのリノベの記事をご覧ください。
設計者に相談する前に用意するとよいもの
- 住所（地番）
- 建てた年、図面、確認済証・検査済証（あれば）
- 相続登記が済んでいるか、相続人は何人か
- 誰が、どう使いたいか（住む、貸す、二拠点など）
- これからの使い方と、おおよその予算
これらがあれば、相談の段階で、屋根・外壁・構造のうち費用がかかる部分と、予算内で実現するために何を優先するかを整理できます。設計事務所と工務店のどちらに頼むかで迷う場合は、設計事務所と工務店の選び方の記事も参考にしてください。
まとめ
実家の空き家は、リノベーションの前に、①相続登記、②使い道（売る・貸す・住む）、③屋根・外壁・構造の状態、④法規の順で決めると、判断しやすくなります。空き家の特別控除は売却の特例なので、住む・貸すなら使えません。放置して勧告を受けると、固定資産税の特例が外れることがあります。
まずは今の状態を確かめて、予算内で何を優先するかを整理することから始めましょう。
この記事の監修
吉野優輔（一級建築士／株式会社YYA 代表取締役）
2007年近畿大学理工学部建築学科卒業。2009年～2021年株式会社日建設計。2021年に独立（2022年に株式会社YYAに改組）。2024年から近畿大学建築学部の非常勤講師。詳しくは会社概要をご覧ください。
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