戸建てをフルリノベーションしたいけれど、予算でどこまでできるのか分からない。そんな方に向けて、この記事では大阪府吹田市の設計事務所YYAが、戸建てリノベーションの費用相場と、予算ごとにできる工事の範囲、設計事務所に頼んだときの費用を解説します。
先に結論です。戸建てのフルリノベーションは、一般に500万〜2,000万円程度が相場とされ、構造の補強まで含めると1,200万〜2,500万円以上になります。金額を大きく左右するのは、工事の範囲・建物の状態・仕様の3つです。この記事では、内装・設備を広い範囲で更新する改修を「フルリノベーション」として扱い、500万円前後の例は部分改修として分けて説明します。
ご相談は無料です（規模の大小を問いません）。公式LINEで相談する
戸建てフルリノベーションの費用相場
戸建てのフルリノベーションは、一般に500万〜2,000万円程度が相場とされています。構造の補強まで含めると1,200万〜2,500万円以上になり、平米あたり12万〜25万円が目安です（CREX）。
広さ別の目安は次のとおりです。平米あたりの目安と下の表は、集計の前提が異なるため、面積を掛け算した金額とは一致しません。金額の税の扱いも出典によって異なるので、見積もりでは税込か税別かを確認してください。
| 延床面積 | 内装中心 | 外装・構造まで含む |
|---|---|---|
| 100㎡未満 | 800万〜1,200万円 | 1,200万〜1,500万円 |
| 100〜120㎡ | 1,000万〜1,500万円 | 1,500万〜2,000万円 |
出典：CREX。建物の状態や仕様で大きく変わるため、あくまで目安です。
予算別にできる工事の範囲
| 予算 | できる工事の例 |
|---|---|
| 500万円前後（部分改修） | 屋根・外壁の塗装と、キッチン・浴室の交換 |
| 1,000万円前後（部分改修） | 屋根の葺き替え、外壁塗装、耐震工事、基礎の補強 |
| 1,500万円以上〜2,500万円未満 | 間取りの変更を含む内装の全面改修、水回りの移設、断熱・耐震の改修 |
| 2,500万円以上 | 骨組みだけを残すスケルトンリノベーション、外装を含む全面的な改修 |
各行は、工事の組み合わせの例です。前の行の工事をすべて含むわけではなく、500万円・1,000万円の例は、特定の工事を優先する部分改修の例です。必要な金額は、面積・既存の状態・仕様によって変わります。
500万円と1,000万円の例は東急リバブルの解説をもとにしています。1,500万円以上の区分は、上記の相場からの目安です。
工事項目別の費用の目安
| 工事 | 費用の目安 |
|---|---|
| 外壁・屋根 | 100万〜300万円（足場代は別） |
| 耐震 | 100万〜300万円 |
| 断熱 | 100万〜500万円以上 |
出典：CREX
耐震補強工事については、日本木造住宅耐震補強事業者協同組合（木耐協）が、1950年〜2000年5月に着工した木造2階建て以下の住宅について、平均の施工金額を約164万円と発表しています（2018年発表、りそな銀行のコラムより）。これは過去の特定の条件の施工事例の平均で、現在の見積額や、ご自宅に必要な補強の費用を示すものではありません。
追加費用が出やすいポイント
- アスベスト：古い建物では、使われている建材によって含有の確認が必要です。調査や、含まれていた場合の撤去・処分に費用がかかる場合があります
- シロアリ・構造材の腐朽：床や壁を開けて初めて分かることがあります
- 配管の劣化：給排水管の交換が必要になる場合があります
- 水回りの移設：配管の経路によって費用が大きく変わります
予算には、工事費の10〜20%程度の予備費を一つの目安として見ておくと安心です。事前の調査では分からない部分があるため、建物の状態によって、見ておく割合は変わります。
工事費のほかにかかる費用
相場の金額は、多くの場合、工事費のことです。次の費用は別に見込みます。
- 設計料・工事監理費：設計事務所に依頼する場合にかかります（次の章で説明します）
- 構造設計料・確認申請の手数料：YYAでは、設計料とは別にかかります（申請図書の作成と申請の手続きは、設計料に含まれます）
- 仮住まい・引っ越し：工事中に住めない場合に見込みます
- 予備費：上で書いたとおり、工事費の10〜20%程度
設計事務所に頼むと、費用はどう変わるか
設計事務所に依頼すると、工事費とは別に設計料がかかります。YYAの設計料は、工事費の10〜15%前後です（規模や用途で変わります）。たとえば工事費が2,000万円の場合、設計料の目安は約200万〜300万円で、別途消費税がかかります。
設計料のもとになる工事費は税込で、解体や外構の工事も含みます（家具工事は含みません）。
設計料に含まれる主な業務は、次のとおりです。
- 設計（設備・照明の設計を含む）
- 申請図書の作成と申請の手続き、省エネ計算・申請
- 施工会社の見積もりの比較・査定
- 工事監理（図面どおりに工事が進んでいるかの確認）
設計と施工が別の会社になるため、お互いの仕事の線引きがはっきりします。見積もりは、複数の施工会社に、範囲をそろえて依頼し、比べます。設計料の考え方はリノベーションの設計料の記事で詳しく説明しています。
2025年4月以降は確認申請が必要になる場合も
2025年4月から、木造2階建てなどの戸建てで、壁・柱・床・はり・屋根・階段のいずれかを半分を超えて改修する「大規模なリフォーム」には、建築確認が必要になりました（国土交通省）。ここでいう壁・柱・床・はり・屋根・階段は、建物の骨組みにあたる「主要構造部」のことです。仕上げ材だけの更新が対象になるかどうかは、建物や工事の内容によって変わるため、設計の段階で確認します。スケルトンリノベーションなど大がかりな工事では、設計の段階から確認申請を見込んでおく必要があります。
減税と補助金
一定の省エネ改修やバリアフリー改修、耐震改修を行うと、所得税の控除を受けられる場合があります（国税庁 省エネ改修・耐震改修）。対象となる工事、金額の条件、住宅ローン控除と併用できるかどうかは、制度ごとに異なります。詳しくは上の国税庁のページで、工事の前に確認してください。
国の補助金（2026年）については、築30年のツーバイフォーの実家リノベの記事で紹介しています。大阪の自治体の耐震補助はこちらの記事をご覧ください。
予算内で希望をかなえるには
- 優先順位を決める：構造と雨漏りなど、建物の寿命に関わる部分を先に考える
- 工事を段階に分ける：今回は内部、次は外装というように分けて計画する
- 相見積もりで内容を確認する：同じ図面で複数の工務店から見積もりを取る
見積もりが予算を超えたときは、金額の大きい項目から順に見直します。小さな項目を削っても、効果は小さいためです。一方で、施主が特に大切にしている素材は、優先して残せるよう、ほかの項目を調整します。YYAでも、仕上げや家具工事を見直して、予算内に納めた経験があります。詳しくはリノベーションの見積もりが予算オーバーしたときの記事をご覧ください。
YYAの実例：西神中央の家（築30年の戸建て）
西神中央の家は、神戸市西区にある築30年の戸建て（1993年竣工、木造枠組壁工法）のリノベーションです。敷地は199.55㎡、延床は119.53㎡で、施主のご実家として、長く空き家になっていました。小部屋の多い間取りを大きなワンルームにしたい、というご要望から、外部よりも内部の改修を中心にしました。
- 工事の範囲：内部の改修が中心です。確認申請が不要な範囲の増築（10㎡以下）を行い、増築に伴う外壁の一部撤去と屋根のかけ直しをしました。なお、10㎡以下でも、地域などの条件によっては確認申請が必要になる場合があります
- 耐震：新しい柱と梁を追加して、補強しました
- 工期：2023年2月末〜9月末
- 体制：構造設計はエムツー設計、施工は匠建築工房です
工事費は公開していません。ご自宅の場合にどのくらいの金額になるかは、建物の状態と希望の内容によって変わります。
期間の目安
YYAでは、リノベーションは依頼から完成まで、6か月〜が目安です（規模や状況で変わります）。工事の前に、設計の期間が必要です。確認申請が必要な場合は、その期間も見込みます。
よくある質問
Q. 建て替えとどちらが得ですか？
A. 建物の状態、法規、希望する性能によって変わります。現地調査をしたうえで比べるのが確実です。
Q. 設計料はいくらですか？
A. 工事費の10〜15%前後です（規模や用途で変わります）。構造設計料と確認申請の手数料は、別にかかります。
Q. 見積もりの前に相談できますか？
A. はい。初回相談は無料です（1時間程度、事務所またはオンライン。代表の吉野が対応します）。その後、プランの作成をご希望の場合は有料です。内容と費用は、ご相談のときにご案内します。
まとめ
戸建てリノベーションの費用は、工事の範囲と建物の状態で大きく変わります。予算に合わせて優先順位を決め、設計料や予備費も含めて計画することが大切です。YYAでは、大阪・関西で戸建てリノベーションのご相談を受け付けています。
関連記事
- リノベーションの設計料はいくら？建築家の費用の決まり方を解説
- リノベーションと建て替え、どちらを選ぶ？土地・建物・暮らしから判断する手順
- 築50年・築40年の家はリノベーションで何年住める？
- 築30年のツーバイフォーでも大きなLDKはつくれる？実家を住み継ぐリノベ実例
- 大阪でリノベーションを設計事務所に依頼するには？
- YYAのリノベーション設計
この記事の監修
吉野優輔（一級建築士／株式会社YYA 代表取締役）
2007年近畿大学理工学部建築学科卒業。2009年～2021年株式会社日建設計。2021年に独立（2022年に株式会社YYAに改組）。2024年から近畿大学建築学部の非常勤講師。詳しくは会社概要をご覧ください。
下記のバナーからYYAの公式LINEを友だち追加していただくと、戸建てリノベーションの費用や進め方のご相談をLINEでお気軽にお寄せいただけます。
