大阪のオフィスは、いま空室が少なく、賃料が上がっています。移転や増床の選択肢が限られるなか、今のオフィスや新しく借りる区画を、働き方に合わせて設計し直すことの価値が高まっています。
この記事では、大阪府吹田市の一級建築士事務所YYAが、オフィスの設計・リノベーションの費用の目安、テナント工事の区分、法規の注意点、働き方から空間を考える方法を解説します。
大阪のオフィス市場はいま
三鬼商事の調査では、2026年9月時点の大阪ビジネス地区の平均空室率は2.84%で、前年同月の3.67%から下がっています。平均賃料は坪あたり13,609円で、前年同月より1,060円上がりました（三鬼商事）。
空室が少なく賃料が上がる状況では、広さを増やすよりも、限られた面積をどう使うかが大切になります。
オフィスの設計・リノベーションの費用の目安
オフィス内装の坪単価は、物件の状態やグレードで変わります。アイミツによると、目安は次のとおりです。
| 区分 | 坪単価の目安 |
|---|---|
| 一般的なオフィス内装 | 10万〜20万円（高グレードは30万円程度） |
| スケルトン物件 | 20万〜40万円 |
| 居抜き物件 | 15万〜35万円 |
このほかに、移転の場合は元のオフィスの原状回復、家具、ネットワーク、引っ越しの費用がかかります。ビルの指定する工事（B工事）の金額によっても総額が大きく変わります。
テナント工事のA・B・C工事
テナントビルの工事は、費用の負担と施工する会社によって3つに分かれます。
- A工事：ビルのオーナーが負担し、オーナーが施工する
- B工事：テナントが負担し、オーナーが指定する会社が施工する（空調、防災設備、分電盤など）
- C工事：テナントが負担し、テナントが選んだ会社が施工する（内装、家具、通信など）
B工事の費用を抑えるには
B工事は施工会社を選べないため、割高になりやすいと言われます。設計者が入ることで、次のような対策が取れます。
- 入居前に工事区分表を確認する
- 空調や防災設備に影響しにくいレイアウトにして、B工事の範囲を小さくする
- B工事の見積もりの内訳を出してもらい、内容を確認する
オフィスの法規の注意点
- 消防設備：間仕切りを増やすと、感知器やスプリンクラーの追加・移設が必要になることがあります。工事の前と使い始める前に、消防署への届出も必要です。
- 排煙・内装制限：部屋を区切ると、排煙の基準や内装材の制限に影響します。
- 避難経路：廊下の幅や出口までの経路を確保します。
これらは間仕切りの位置ひとつで変わります。レイアウトを決める段階で、法規をあわせて確認しておくと、後からの手戻りを防げます。
働き方から空間を考える：ABWとフリーアドレス
フリーアドレスは、オフィス内で決まった席を持たない座席の運用ルールです。ABW（Activity Based Working）は、仕事の内容に合わせて、社外も含めて働く場所と時間を選ぶ考え方で、フリーアドレスはその一部と位置づけられます（JLL）。
大切なのは、制度を先に決めることではなく、どんな仕事にどんな場所が必要かを整理することです。
- 集中して作業する場所（個室ブース、窓際のカウンター）
- 少人数で話す場所（オープンな打ち合わせコーナー）
- お客様を迎える場所（会議室、エントランス）
- 気分を切り替える場所（休憩・カフェスペース）
内装会社と設計事務所の違い
オフィスの内装は、家具や移転作業までまとめて請け負う内装会社に頼むのが一般的です。設計事務所に頼むと、次の点が変わります。
| 比較項目 | 内装会社 | 設計事務所＋施工会社 |
|---|---|---|
| 工事費 | 一括のため比べにくい | 相見積もりで比べられる |
| ビル側との調整 | 施工会社として対応 | 設計者が施主の立場で工事区分を調整 |
| デザイン | 標準的な仕様が中心 | 会社の考え方や働き方から設計する |
YYAの進め方
YYAの代表は、組織設計事務所の日建設計で大学施設や市庁舎などの設計に携わってきました。大規模な建物で培った、法規・設備・ビル側との調整の経験を、オフィスの設計にも生かしています。
- 現地調査（ビルの設備、工事区分表、図面の確認）
- 働き方のヒアリングとレイアウトの検討
- 基本設計・実施設計
- 施工会社の相見積もり・B工事の内容確認
- 工事監理
使える支援制度
大阪市には、中小企業などを対象に、省エネ診断や空調などの設備更新を補助する制度があります（2026年度の受付は2026年8月10日〜2027年1月8日、条件あり）（大阪市）。テナントが使えるかどうかなど、詳しい条件は公式ページで確認してください。
よくある質問
Q. 移転先がまだ決まっていなくても相談できますか？
A. はい。候補の区画の図面や工事区分表を見て、希望のレイアウトが入るかを確認できます。
Q. 今のオフィスのレイアウト変更だけでも頼めますか？
A. はい。間仕切りの変更に伴う法規の確認から対応します。
Q. 初回相談は有料ですか？
A. 初回相談は無料です。
まとめ
空室が少なく賃料が上がる大阪では、オフィスの面積をどう使うかが大切になっています。工事区分と法規を早い段階で押さえ、働き方から空間を設計することで、費用と使いやすさの両方を整えられます。YYAでは、大阪・関西でオフィスの設計・リノベーションのご相談を受け付けています。
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